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　　有兩位白骨精姑娘一直咨詢我買房的事情，直到春節前，我還告訴她們趕快選房，別急著回老家過年，也別忙著相親。年不是年年都有么，男人不是到處都是么，都不會漲價的，只有北京的房子說漲就漲。

　　好嘛，年過了，歡樂過新年，煙花燦九天；親相了，BJ單身日記里又一篇脆弱戀愛心的破滅；房也漲了，雪片般“北京又漲了”的信息在各個群里炸著鍋。

　　首都北京又經歷了一輪33天的暴漲，有好事者微博如下，你感受一下這個50平米學區豪宅散發出的熱度：

　　然而，統計數據一片大跌，每個城市都在各自的語境里跌著，要么量跌要么價跌，要么環比跌，要么同比跌，要么新房跌，要么二手房跌，再不行的，還有哪個區域里王大爺家的房租跌了。

　　北京在數據里也跌了，好像是新房網簽量，而且是大跌50%。其實，北京新房已經很少，如果它這兩個月根本沒有新房進入市場或者房管局控制新房入市節奏，新房成交量必然下降吧？

　　官方一般發布新房數據，一是因為新房數據比較容易獲得，二是新房經過它的濾鏡之后能磨皮修白。

　　然而，北京已經是二手房市場了，2016年二手房成交量占總量的85%。而且新房大多在荒郊野外，早就不能反映真正的市場了。不過，我們的二手房備案數據因為稅務原因與實際市場遠遠脫節，沒有辦法采用官方數據，他們自己也不用。

　　看二手房數據，最可行的是鏈家、中原這些中介機構的數據，它們掌握了真實交易信息。

　　2月份，北京鏈家成交量達到11981套，如果按照鏈家占北京二手房市場50%計算，北京2月二手房成交了大約24000套，這已經趕上了調控前的2016年7月、8月的成交量，不要忘了，2月份還有個春節哦。

　　中原地產顯示的2月份北京成交均價是70702元，搜房顯示的北京2月份二手房均價62414元，Q房網顯示的是59178元，平均一下是64098元，套均面積按照90平米估算，北京套均價格大約是577萬.
　　Q房網顯示上海是52502元，搜房網顯示54021元，平均是53262元，上海二手房近年套均成交面積大約是80平米，上海套均價格大約是426萬.（.港.股.那.點.事.）
　　中原顯示深圳二手房均價是47108元，Q房網顯示是49192元，搜房數據是49108元，平均一下是48469元，深圳去年成交的二手房套均面積是84平米，那么，深圳的套均價格大約是407萬.
　　深圳白擔了最貴的虛名，北京上海地盤大，新房主要在遠郊，滬深的遠郊對于深圳來說就是東莞惠州了，把東莞惠州的房價算進來看一看，深圳新房肯定沒那么高。

　　可以看到，北京套均價格已經比滬深貴35%-40%，然而，北京漲勢依然如虹，反而上海深圳成交量出現連續下挫。

　　為什么？北京人經濟實力更強？所以市場更Strong？
　　第一章信貸是房價上漲的直接原因，北京沒有采用“處女貸”大殺器
　　房價長期看人口，短期看金融，土地供應會體現在中長期。

　　2017年前兩個月全國的房貸仍然達到了1萬億，任澤平君甚至在他的文章里單獨提到了北京房貸仍然在增加。下面看一下人民銀行的數據：
　　北京：2016年12月末人民幣住戶貸款余額14146.9億元，12月當月增加195.4億元；2017年1月末，人民幣住戶貸款余額14557.8億元，當月增加410.9億元，同比多增166.3億元，環比多增215.5億。

　　上海：2016年分季度看，一至四季度個人住房貸款分別增加917.3億元、1015.5億元、747.7億元和671.9億元，貸款季度增量呈“∧”走勢；其中12月份新增個人住房貸款154.7億元，創近14個月個人住房貸款月增量新低，環比和同比分別少增101.2億元和51.7億元。

　　2017年1月份，全市新增個人本外幣貸款404億元，同比少增69.5億元。當月本外幣個人住房貸款新增234.4億元，同比少增111.9億元。

　　深圳：2017年1月，住戶部門中長期貸款增加218.13億元；2017年2月，住戶部門中長期貸款增加93.39億元；
　　可以看到，上海深圳住戶部門貸款已經在減少，而北京的仍然在增加。

　　為何北京貸款仍然在增加而上海深圳已經減少？北京人更看好市場所以更大力度使用杠桿？當然不是，上海深圳人也想用杠桿，不過都被兩地政府的辣招拒簽了。政府的辣招叫做“認房認貸，二套首付7成”。

　　別看這政策簡簡單單，殺傷力卻很強，翻譯成中文就是“無論你在哪個城市貸過款，無論你有沒有還清貸款，你在上海深圳買房都不能算首套，首付要7成；只有那種從來沒有在銀行有過按揭的沒有房的才叫首套”。

　　這個其實不能叫首套貸，這個應該叫做“處女貸”，是不是跟我國封建資本主義男權社會的理念一脈相承？你有過貸款了，你不純潔了，把你打入冷宮。

　　因此，要珍惜你的處女貸呀，要把你的處女貸留給你愛的城市，否則你將永遠無法上它的車了。

　　這個政策的目的就是掐掉改善需求的貸款路徑，北上深這種二手房占75%-85%的市場，改善才是絕對的主力，現在把主力軍的彈藥給攔截了，市場自然就熄火了。大家可以去看看，調控后真正回穩的只有上海深圳，其余的沒用殺器的都在蠢蠢欲動，包括沸騰的首都，包括非典型一線城市廣州，包括首都京津冀一體化的兄弟們，包括重拾升勢的美麗杭州，等等等等。

　　滬深還有一些奇葩政策，比如不讓社保單身買房，比如沒明說的二套全還清不能貸等，處處反人類呀。你不能單身，你不能失去處女貸，好吧，請人民政府指示人民該怎么符合政策的活吧。

　　相比起來，北京政府人勝多了吧？哎，有洞若觀火者說你想多了，政府的本意并非留你，而是要用高房價疏散你，想到這種套路的可能勝，瞬間覺得被世界拋棄了。

　　第二章北京為何比滬深貴40%？
　　中國基本上是一個中產階級市場，不信，你去看看豪宅漲幅，再比比專門為中產階級打造的郊區小鎮的漲幅。

　　湯臣一品二手房15萬多耶，新天地10年來也只是翻倍，內環內次新別墅四季雅苑10萬加耶，而據說藥廠遍地的張江高科的公寓新房要8-10萬了，外環外的唐鎮也7-8萬了，外郊環之間的浦江次新8萬多了。

　　中國豪宅價格是低于國際都市豪宅價格的，但是中國普通房子是遠遠貴于它們的普通房子價格的。

　　為什么？我覺得根本原因在于中國私人產權不受保護，富人不會在不受保護的狀態下炒豪宅的，富人選擇多，富人可以去紐約倫敦買豪宅，富人可以買賣公司股權，富人是另外一個世界。

　　而中產階級幾乎只有買房一條路，中產階級不買房只會被稀釋成屌絲，而不會變成富豪的。核心城市的核心地段是政府不能隨便發行的，大家就是看中這一點，把政府隨便發行的貨幣換成它不能隨便發行的土地，這才是買房邏輯。

　　所以，中產階級資金范圍內的房子漲的快，尤其是外形靚麗適于朋友圈攝影展的郊區新房更是大家的心頭好，錦屋不能夜行，我們要人生的勝利。

　　那么，中產階級市場的北京比滬深貴40%，這意味著它的中產更有錢？我覺得個稅比較能說明中產的收入狀況，下面比較一下北上廣深的個稅：
　　下表是最新的數據，看起來北京人均個稅跟上海深圳是相當的，沒有明顯多40%，說明三城的白領階層能量相當。


　　那么，究竟是什么讓北京貴40%的？難道就是處女貸大殺器？這是短期原因，會讓北京多漲，但即使用了這個政策，北京也只會回調而不會跌很多。有敏而好學的土著葫蘆僧說，因為北京有很多官二代以及官二代的富二代朋友，即使是小地方的官二代富二代也比白領寬裕的多，當然北京還有很多特殊階層，政治中心的實力不能僅僅依據經濟數據來判斷。

　　各個省會也有同樣邏輯，地市的“賈不假，白玉為堂金作馬”階層很愿意去這些城市置業，每個省會都不是它自己的實力，它體現的是一個省的狀況，這個省是它的票倉。鄭州就是沾了大票倉的光。

　　第三章中國超級周期如何結束
　　我一直在思考，中國的超級周期如何結束。天下沒有不散的宴席，當然也沒有永動機，這段人類史上最蔚為壯觀的房地產超級周期終將逝去。

　　會以何種方式結束？會出現日本式崩潰嗎？我覺得可能勝不大。首先，日元是自由流動的，它的房產泡沫是建立在流水上的，而人民幣是被嚴格管控匯出的，中國的泡沫是泥石流；其次，日本的土地是分屬于地主的，是自由交易的，而中國的土地是被壟斷的，當市場出現下跌時，東京市場反倒是增加了供應，加速了危機深化，而中國政府一定會在這種狀況下停止供應的。

　　中國房地產完全不是市場經濟，它只是國家機器貨幣財政序列里的重要操作工具。

　　對于市場的未來，我有一個猜想，叫做“房價滯漲地圖”，2010年之前是普漲，2015年是20個都市漲，別的廣大中小城市滯漲；2020年呢？2020年將會變成15個都市漲，其余城市滯漲，2025年也許只有北上深廣杭漲了，其余部分的地圖幾乎都處于滯漲區了，泥石流就是這么一步步將城市固化的。

　　這是貨幣和土地嚴格控制下的中國式退場，短痛換成了長痛，長痛也就沒有痛了，社會主義國家不能接受劇烈的短痛。

　　我的滯漲地圖猜想基于一個“定理”，就是“人均45平米滯漲定理”。人均住宅面積35平米時，達到小康標準，可以理解為改善需求基本滿足，東京在2000年時人均使用面積是28平米，大約是人均建筑面積36平米；人均住宅面積達到45平米時，意味著供應完全充分，此后進入“滯漲區域”。

　　房子具備金融屬勝是因為其具有稀缺勝，一旦失去稀缺勝，房子就變成了普通商品，就只具有商品屬勝了，人均45平米可以理解為住宅失去了稀缺勝。將不同階段的城市就此做一個分類，未滿足35平米的城市住宅稱為金融住宅，已經滿足45平米的稱為商品住宅。

　　我做了一張表，計算1)各城市現在的人均住宅面積，2)以現在的住宅供應除以現在的常住人口，得出靜態的人均住宅年增長量，3)以達到人均45平米做為終點線，看各城市需要幾年時間觸線。


　　注：
　　1)數據來源于國家統計局和各地統計局；
　　2)北上深蘇州杭州數據是完整的，從1978年就有，最為準確；
　　3)天津重慶和全國數據的是從1996年就有，重慶主城區從1978年就有，主城區住宅供應也是非常充分的；
　　4)其余城市數據是從2002年開始的，鄭州市從1990年。這些城市缺失部分都是根據存有的數據推算的，存在一定誤差；
　　5)表里都是進入政府統計的產權住宅，小產權房不包括在內，所以城中村之都 – 深圳人均居住面積很小；
　　6)城市人口增長越多，這個繁榮年限會越久，比如廣州深圳天津鄭州武漢等這些人口仍然在明顯增長的，會延長凝固時間。

　　從“房價滯漲地圖”可以看到，全國在最近的2-3年內，整個進入滯漲期，這個意味著城鎮化的結束。您可以看到，我已經用了11億人口做了城市人口數據，國家已經把城鎮化的房子蓋好了；其實，去掉主要都市，全國的滯漲已經體現出來了。

　　重慶成都長沙武漢，如果以現在的住宅供應量，而且人口不增加的話，熬不過十三五計劃。西安南京這些，至少還可以經受一到兩輪上漲。最后剩下的是北上深廣杭，尤其是鐵血丹心疏散人口的北京和土地少的深圳，感覺是遙遙無期了。

　　第四章房價的上海內環之錨
　　就像日本橋是所有道路的起點一樣，我試圖找到中國房價的一個錨點，用這個錨點去衡量主要城市的價格。

　　貨幣和土地是房價的基礎，貨幣已然長成一個連中央政府都無法馴服的小獸，M2年增長預期只能略低，而不能大減，因此貨幣就變成了一個不能承受之輕的存在，我們接受就好了。

　　那么土地呢？中國市場存在兩個完美典型，一個是重慶的大批供地方法，使土地變成實質的自由市場供應，都變成散戶手中的二手房時，更是自由市場；一個是完美控制典范，那就是上海，君不見，上海市利用都市化紅利洶涌之勢把偏遠郊區先行開發，控制供地節奏，將郊區不稀缺的土地賣出了稀缺的價格。

　　試想想，郊區都賣到這個價格了，10年后舊改市區時，市區該是什么價格呢？

　　兩種模式不能說誰好誰壞，各自有利弊吧。

　　重慶可以看成中國城市未來的狀況，價格穩定，郊區便宜，至于部分城市被炒的太高的郊區，可能在未來需要更長時間尋找自己的合適價位。

　　上海市區可以看成未來城市中心的狀況，市區是散戶二手市場，價格都是被交易標定過的。上海內環內價格跟東京都心均價相當，都是8-10萬人民幣每平米，東京中外環好區域是5-6萬，郊區是2-3萬。東京的這種9-6-3的結構也會是上海未來的結構，上海郊區開發完，供應充分之后會呈現出自然的級差地租狀態。

　　東京房子交易時多一個全額征收的8%的消費稅，還多一個15%-30%的增值稅，把這些稅也考慮在內后，它呈現的價格基本就是我上面所描述的。

　　我以上海內環內的9萬為錨點，用9/6/3的級差房價來大致描述一下部分城市的房價，如下表。內環內是市中心，相當于北京三環內，中間地帶是中環外環，相當于北京的四環五環，郊區就是外環外，對于北京就是五環外。

　　這個價格體系只適合于住宅小區，既不考量學區房，也不考量郊區大別墅，實際上就是級差地租的反映。各個城市的形態狀況也會不同，只是做為一個參考。


　　(單位：萬元/平米)
　　那么，比滬深貴40%的北京房價的頂部到底在哪里？

　　我覺得是這樣吧，短期看北京政府是否采用處女貸大殺器，長期看土地和貨幣，土地貌似不增加了，那么，這就是密室困局了。

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